ExpoRe Rent to Buy

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Descrizione

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Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore
sono:

• l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo
dell’immobile;
• l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse
componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione
del godimento) e quella da imputare al prezzo
di acquisto;
• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel
contratto;
• la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone
indicata a tal fine nel contratto.
In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto)

• la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso). Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:
– se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo ( v. cap. 9, ” Il mancato acquisto da parte del conduttore”);

– se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare.

Anticipo spese: 250€+iva

Compenso professionale alla stipula del contratto di Rent to Buy: 30%+iva sul primo canone annuo lordo a carico del proprietario o del conduttore

Compenso professionale all’eventuale cessione finale del bene: 6%+iva a carico del venditore o dell’acquirente dal quale verranno detratti l’anticipo spese e il compenso professionale precedenti.