Guida dell’Acquirente

…comprar casa può divenire un processo molto complicato!

Se non ti avvali di un agente ExpoRe rinuncerai a una tutela nei tuoi confronti, non solo dal punto di vista legale, burocratico e documentale, ma soprattutto da quello negoziale e di valutazione tecnico-comparativa, necessario alla tua tranquillità di aver acquistato ad un prezzo congruo. Ricorda che nessun altro professionista (né notaio, né avvocato, né architetto, ingegnere, commercialista, geometra, ecc. ecc.) ha le competenze per indicarti i reali valori di mercato che spesso variano da via a via. Nessuno! Solo un valido agente immobiliare ha la conoscenza quotidiana dei reali prezzi a cui vengono venduti gli immobili zona per zona. Non dimenticarlo mai.
Puoi perdere molti soldi in investimenti sbagliati, consigliati da professionisti ritenuti erroneamente i più indicati in una compravendita (come geometri, architetti, notai, commercialisti…), ma in realtà del tutto ignari circa i veri valori di mercato.
Ricorda che per acquistare una casa, il primo elemento che devi avere chiaro è il reale prezzo di mercato. I controlli ipotecari, urbanistici e catastali, oltre al tuo agente, può farli il tuo notaio, avvocato, commercialista, ecc.…ma solo il tuo agente immobiliare potrà tranquillizzarti circa i soldi spesi per la tua nuova casa, evitandoti acquisti azzardati o mal consigliati a prezzi troppo alti. Solo il tuo agente. Nessun altro. Solo un bravo agente conosce i veri prezzi.

CONTROLLI DA FARE PER UN ACQUISTO SERENO

  • Planimetria Catastale: la planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto, cioè in casa non devono esserci differenze rispetto a quello che vedi nella piantina depositata in Catasto. Ciò è molto importante perché in caso di differenze fra planimetria e stato di fatto, il contratto è nullo. ATTENZIONE: il notaio non incarica tecnici affinché effettuino sopralluoghi per verificare che la planimetria ufficiale del Catasto corrisponda allo stato di fatto (cioè che in casa non siano stati eseguiti lavori senza autorizzazione) ma si limita a far dichiarare alle parti che sia effettivamente così.
  • Visura Catastale: verifica che il nome del proprietario che trovi sulla visura catastale sia uguale a quello che trovi sul suo atto originario di acquisto. I passaggi di proprietà vengono registrati e trascritti (Agenzia delle Entrate e Conservatoria), quindi volturati in Catasto, per cui i nominativi devono corrispondere. ATTENZIONE: Il notaio effettua questi controlli e ne è responsabile, ma troppo spesso lo fa 1-2 giorni prima dell’atto definitivo e se trova problemi non può stipulare. Ecco perché un buon agente controlla da subito tutto.
  • Conformità urbanistica: il Catasto esiste solo per scopi fiscali e non è probatorio, cioè non garantisce che la planimetria ivi depositata riproduca quanto autorizzato dal Comune. Incarica un tecnico affinché esamini progetti, licenze, permessi, ecc., verifichi l’esistenza o meno del certificato di agibilità/abitabilità (quest’ultimo, se assente, non compromette la vendibilità del bene).
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE): è obbligatorio per Legge ed è un attestato che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli immobili.
  • Atto di provenienza: è il documento con cui il venditore divenne proprietario della casa. I più comuni sono: atto di compravendita, successione o testamento, donazione. La provenienza è l’unico documento che prova la proprietà della casa e reca i nomi di coloro legalmente in grado di venderla. Quindi, se la casa è intestata a più persone, il contratto dovrà essere firmato da tutti. Un caso a parte è rappresentato dalla donazione in quanto atto revocabile, quindi su una casa ricevuta per donazione la banca è poco favorevole ad iscrivere ipoteca ed erogare un mutuo. Oggi esistono assicurazioni che garantiscono la banca e l’acquirente dalla precarietà della donazione; resta comunque una compravendita difficoltosa.
  • Dichiarazione di conformità degli impianti: non è obbligatoria. È comunque conveniente verificare se gli impianti della casa siano o meno a norma, in modo da capire l’entità dei lavori da effettuarvi una volta acquistata, e usare quindi tale dato per decidere insieme al tuo agente l’ammontare dell’offerta da presentare.
  • Visura Ipotecaria: è rilasciata dalla Conservatoria dei registri immobiliari e reca tutte le trascrizioni ed iscrizioni a favore e contro gli intestatari dell’immobile e/o l’immobile stesso. Puoi verificare l’eventuale esistenza o meno di ipoteche o altri gravami. È un controllo che effettua il notaio prima di stipulare, ma un bravo agente lo fa da subito appena preso l’incarico, in modo da capire se ci sono problemi da risolvere prima di vendere la casa. I controlli vanno indietro di 20 anni ed oltre.
  • Regolamento di condominio: è bene dare un’occhiata al regolamento di condominio, laddove disponibile, perché alcuni contengono disposizioni limitanti.
  • Spese di condominio: al momento della stipula del rogito il notaio chiede che il venditore ottenga dall’amministratore dello stabile una liberatoria attestante la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali (ed il saldo totale di quelle pregresse, fatti salvi eventuali futuri conguagli). Devi inoltre sempre sapere se esistono spese straordinarie deliberate, in modo da tenerne conto in fase di offerta.

I COSTI DELL’ACQUISTO (le agevolazioni non si applicano alle case di lusso)

COMPRARE RICOMPENSA A LUNGO TERMINE…

Devi conoscere, prima di acquistare, i costi che dovrai affrontare durante la transazione e quelli negli anni in cui la casa resterà di tua proprietà:

1. Imposte da pagare per stipula di atto di acquisto da privato 1a casa

  • imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Esempio:

  • Casa con rendita catastale di € 1.000,00
  • Rendita rivalutata € 1.000×115,5 = € 115.500,00
  • Imposta di registo 2% € 2.310
  • Imposta Ipotecaria € 50
  • Imposta Catastale € 50
  • L’imposta di registro minima è pari a € 1.000

Detta aliquota si applica a garage, cantine e p.auto se pertinenza della casa.

  • Quindi se abbiamo un garage con rendita catastale pari a € 100
  • La rendita rivalutata sarà € 100×115,5 = € 11.550
  • Imposta di registro per il garage sarà 11550×2% = € 231

2. Imposte da pagare per stipula di atto di acquisto da privato NON 1a casa

  • imposta di registro del 9% calcolata sulla rendita catastale rivalutata
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Esempio:

  • Casa con rendita catastale di € 1.000,00
  • Rendita rivalutata € 1.000×126 = € 126.000,00
  • Imposta di registo 9% € 11.340
  • Imposta Ipotecaria € 50
  • Imposta Catastale € 50
  • L’imposta di registro minima è pari a € 1.000

Detta aliquota si applica a garage, cantine e p.auto se pertinenza della casa.

  • Quindi se abbiamo un garage con rendita catastale pari a € 100 la rendita rivalutata sarà € 100×126 = € 12.600
  • Imposta di registro per il garage sarà 11550×9% = € 1.134
  • Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono sempre pagate al notaio alla stipula del contratto di compravendita, che provvederà poi a versare al momento della registrazione dell’atto.

3. Imposte da pagare per stipula di atto di acquisto da impresa o società immobiliare 1a casa

  • imposta di registro del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
  • imposta di registro fissa di 200 euro

Esempio:

  • Casa con rendita catastale di € 1.000,00 venduta a € 100.000

Il calcolo delle imposte sarà:

  • IVA al 4% € 4.000
  • Imposta di registo € 200
  • Imposta Ipotecaria € 200
  • Imposta Catastale € 200

Detta aliquota si applica a garage, cantine e p.auto se pertinenza della casa

4. Imposte da pagare per stipula di atto di acquisto da impresa o società imobiliare NON 1a casa

  • imposta di registro del 10% calcolata sulla cifra reale di acquisto
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
  • imposta di registro fissa di 200 euro

Esempio:

  • Casa con rendita catastale di € 1.000,00 venduta a € 100.000

Il calcolo delle imposte sarà:

  • IVA al 10% € 10.000
  • Imposta di registo € 200
  • Imposta Ipotecaria € 200
  • Imposta Catastale € 200

Detta aliquota si applica a garage, cantine e p.auto se pertinenza della casa.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA E CREDITO DI IMPOSTA

I requisiti necessari per le agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

  • la casa non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico);
  • la casa deve essere ubicata:
    1. nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza è valido da quando si rende al Comune la dichiarazione di trasferimento;
    2. se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, ivi comprese le attività di studio, di volontariato e sportive;
    3. di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.

Se chi compra casa ha venduto da meno di un anno la casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato (a patto che questo non sia avvenuto prima del 1982).

Il credito d’imposta viene utilizzato per diminuire le imposte relative all’acquisto successivo, sempre che la nuova casa acquistata abbia i requisiti previsti dalla Legge.

Per usufruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente lo dichiari nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Basta informare il notaio rogante prima dell’atto definitivo (provvede a ciò l’agente immobiliare).

Il notaio indicherà nell’atto di acquisto l’espressa richiesta del beneficio ed indicherà gli elementi necessari per la determinazione del credito.

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Solitamente il contratto che precede il rogito è il preliminare di compravendita (chiamato “compromesso”) che ratifica l’accordo tra venditore e acquirente e lo arricchisce di contenuti rispetto alla normale proposta di acquisto, ad eccezione di proposte molto complete (come quella di ExpoRe) di dati identificativi e descrittivi della casa (criteri di preliminarietà) che trasformano la proposta in preliminare di compravendita con l’accettazione del venditore e la sua presa visione da parte dell’acquirente.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta fissa di 200 euro
  • l’imposta di bollo, pari a 16 euro (+ ev.li 1,60 Euro) ogni 100 righe.
  • Se il preliminare viene trascritto, il notaio registra entro trenta giorni.
  • È dovuta inoltre l’imposta proporzionale di registro: – 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria – 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

La registrazione del preliminare è OBBLIGATORIA

LA DECISIONE DI ACQUISTO

“Fermiamoci un attimo con la burocrazia… c’è da capire la cosa più importante di tutte… ma tu hai davvero deciso di acquistare??”

Troppo spesso ci capita di incontrare persone che sono assidue e appassionate nel visionare appartamenti anche con una certa regolarità, ma che non hanno però ancora DAVVERO deciso di acquistare una casa. Tutti desideriamo di possederne una, ma prima di avventurarci nell’intricato mondo dell’acquisto immobiliare cerchiamo di rispondere a degli importanti interrogativi…

  • Ho davvero deciso di trasferirmi a vivere in una nuova casa?
  • Ho chiare necessità quali metratura, numero camere, esposizione, eventuali lavori, ecc.?
  • Sono davvero giunto alla conclusione che acquistare una nuova casa è la mia soluzione ideale?
  • La zona in cui sto cercando è DAVVERO quella giusta per le mie necessità?

NON DEVI MAI PENTIRTI DELLE SCELTE FATTE, quindi abbi molta cura nel dare il via al tuo processo decisionale di acquisto casa…

LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Come detto poche pagine fa, il preliminare precede il rogito definitivo, quindi non costituisce trasferimento della proprietà da venditore ad acquirente.

Potrebbe quindi succedere che, prima del rogito notarile, il venditore prometta in vendita lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.

L’acquirente, in questi casi, potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, senza nulla potere contro l’eventuale iscrizione ipotecaria e senza poter procedere all’annullamento dell’altra vendita ingannevolmente effettuata.

…riprendiamo e concludiamo le informazioni burocratiche

Chiunque tema di incorrere in situazioni similari, può ricorrere all’istituto giuridico della trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari, che la legge ci mette a disposizione. Così facendo, sia eventuali vendite dello stesso immobile che la successiva costituzione di diritti reali di godimento a favore di terzi non pregiudicheranno i diritti del promittente acquirente.

Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

“Ti accompagniamo fino alla firma davanti al Notaio, non sarai mai solo…”

HAI TROVATO LA TUA CASA IDEALE… a negoziare ci pensiamo noi di ExpoRe!

Adesso hai tutte le informazioni necessarie ed hai scelto la tua futura casa tra quelle visitate… sei ormai pronto a fare una proposta di acquisto.

Per quanto riguarda il prezzo, può darsi che esso sia già dall’inizio corrispondente al tuo budget… praticamente hai già trovato casa!

D’altro canto invece, può darsi che il prezzo non ti vada bene a tal punto da scartare completamente quel dato appartamento.

Spesso comunque accade che, nonostante il prezzo non sia di tuo gradimento, la casa invece calza perfettamente a pennelllo con le tue esigenze e decidi quindi di lanciare una controfferta.

In questo caso ti chiederemo di farlo per iscritto sulla nostra apposita modulistica allegando all’uopo un assegno di caparra non trasferibile ed intestato al venditore, che a noi servirà per validare la tua offerta.

Nel caso in cui il proprietario la accetti, l’assegno verrà da lui incassato e fungerà da caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. In caso contrario l’assegno ti verrà restituito, senza nulla a pretendere.

Vorremmo citare alcuni inconvenienti nel far redigere all’agente una proposta di acquisto troppo bassa

  • Intanto può accadere che il venditore si offenda, rifiutando di prendere in considerazione successivi rilanci.
  • Ricordiamo sempre che il venditore è libero di chiedere la cifra che desidera.
  • Potrebbe invece capitare che altre persone interessate accettino il prezzo iniziale e presentino un’offerta più alta.

Per questo a negoziare pensiamo noi: abbiamo un’esperienza di anni e, inoltre, conosciamo sia il mercato (che ci dà il reale polso dei prezzi) che il venditore (con cui abbiamo nel frattempo mantenuto i contatti per settimane).

Questo ci permette di fornirti consulenza circa i limiti massimi dell’offerta che vorrai presentare.

Per informazioni contattateci allo 02.40.03.13.26